Segregación de fincas
Es el procedimiento por el cual se divide un terreno o inmueble en varias fincas más pequeñas.
Conviene tener clara la diferencia entre la segregación y la división de fincas. Mientras que en la segregación la finca original sigue existiendo, en el acto de división la finca original desaparece y se crean nuevas fincas independientes.
Los motivos para segregar una finca son variados, pero habitualmente nos encontramos con estos dos casos: preparar el terreno para la herencia o vender un segmento.
En el primer caso, el propietario puede segregar la finca previendo su reparto entre los herederos, de tal forma que todo quede bien aclarado en el testamento. También podría darse el caso de que quiera donar un pedazo en vez de dejarlo en herencia o que ya no se sienta en condiciones de hacerse cargo y decida segregar para dar en arrendamiento a cada futuro heredero. En cualquier caso, se trata de gestionar el asunto en vida y dejarlo bien atado.
Si la intención es vender, entonces se puede optar por segregar o dividir. Un consejo sería segregar la parte más pequeña de la finca – el IAJD se paga sobre la parte segregada – y revisar todos los gastos e impuestos de la compraventa aparte del de segregación.
La diferencia entre segregación y división de fincas. En la segregación se mantiene la finca registral original, con el mismo número de finca registral del Registro de la Propiedad, pero le quitas un trozo (finca) que tendrá un nuevo nº de finca. En el proceso de división se generan dos fincas nuevas, no se mantiene la finca origen, cada una de las fincas resultante tiene un nuevo nº de finca en el Registro de la Propiedad.
Esta diferencia es importante ya que la tasa a pagar es diferente. En la segregación se paga en base al valor de la parte segregada. En la división se paga en base al valor de todas las fincas creadas. Como norma general es más económico segregar.
Es necesario que un técnico realice un proyecto de parcelación o segregación, para el cual inspeccionará y estudiará la finca, haciendo mediciones y cálculos y llevando los resultados (y los antecedentes) a informes y planos técnicos. Ese proyecto no es para ti, sino para justificar ante la Administración la idoneidad o necesidad de la segregación. El proyecto se le entregará al ayuntamiento para que estudie el caso.
Documentos a entregar
Para segregar una finca, debes preparar:
- Cualquier documento que te permitiera inscribirlo en el Registro de la Propiedad, o documento inscribible.
- Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.
- Los títulos en los que se reconozcan derechos de usufructo, uso, hipoteca…
- Los actos y contratos que adjudiquen bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
- Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento o cualquier otra modificación en la capacidad de disposición de los bienes
- Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años, o aquellos en los que se haya adelantado el pago de tres o más, o haya acuerdo expreso de las partes para que se inscriba el inmueble.
- Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las Corporaciones civiles o la Iglesia.
- La referencia catastral.
- Las cargas económicas asociadas al inmueble.
- Un acto expreso de autorización administrativa.
Documentos expedidos
Con estos datos, un arquitecto redactará:
- Memoria justificando las razones de la segregación.
- Descripción de las fincas resultantes.
- Listado y descripción de las instalaciones y edificaciones de la finca.
- Plano de situación de la finca.
- Plano de la finca en sí misma, incluyendo: superficie, servicios y servidumbres, linderos acotados, curvas de nivel del terreno, ordenación urbanística y construcciones existentes.
- Planos de las fincas resultantes de la segregación. Se incluirán: superficies, curvas de nivel, linderos y servicios y servidumbres.
Los costes de segregar una finca son difíciles de acotar ya que son muy variables y acarrean varios gastos además del proyecto técnico.
Los gastos dependerán del tipo de suelo, si es rústico o urbano, la superficie, licencia del Ayuntamiento, costes de Notaría y Registro e IAJD.
